莫建鹰委员：

　　《关于加强对小区成立业委会的帮助和指导》（第20244027号）收悉。由我局会同市委社会工作部、各区政府办理。现将有关情况汇总答复如下：

　　一、办理工作背景

　　近年来，我局紧紧抓住物业服务管理及与之紧密相关的业主自治两条主线，深入推进有关工作，提升我市物业服务水平。我局高度重视您的有关提案建议，对照您提出的问题和建议认真研究，针对存在的问题提出今后改进的方向和措施，积极推动建议落到实处，有关工作推进情况已与您保持沟通，获得您的工作指导。

　　二、措施与成效

　　经调研摸底，全市共有住宅小区2853个，其中，有物业住宅小区1439个，无物业住宅小区1414个（由业主自治或街镇社区托管）；已成立业委会1116个，未成立业委会1737个。现有小区党支部（单建、联建）1551个，427个小区党组织书记与业委会主任“一肩挑”，2397名党员担任小区业委会成员，281个业委会党员的数量占比50%以上。市及集美区成立物业行业党委，中共厦门市物业行业党委隶属我局直属党委，分管局领导任党委书记。全市符合条件的物业服务企业共182家，现均已成立党组织，覆盖率达100%。2023年，全市已有401个社区建立联席会议制度，吸纳成员单位2548家，249个社区实行兼职委员制，建立居民问题清单1990个，建立小区能人服务队1216支，制定社区、小区居民公约1442个，举办小区活动7553场次。

　　（一）工作措施

　　1.深入调研。我局结合立法课题调研及有关议案、提案办理，通过深入湖里区禾山社区、海沧区建设部门等与街道、社区、业委会、物业服务企业座谈交流，编写《调查问卷》在市政府网站、局网站开展立法网上调查。同时，赴上海、深圳、杭州、合肥、漳州等城市考察学习，调查了解业委会建设现状、问题，征集梳理改进工作意见、建议，参考借鉴外地先进做法、经验，并认真组织研究讨论。

　　2.制度建设。立足我市物业服务管理实际，我局着力规范物业服务行为和规范业主大会及业主委员会运行管理机制，完善制度建设。

　　（1）顺应业主自治，不断规范业主大会和业主委员会机制

　　一是提请市政府研究出台《厦门市物业管理若干规定实施细则》，进一步规范首次业主大会筹备组的组织架构、成员条件、运作方式等，细化规定业主委员会委员、候补委员的资格条件、报酬待遇、禁止行为、资格终止、备案管理、印章刻制、换届审计等内容。

　　二是联合市民政局出台《关于加强业主大会和业主委员会自治工作的通知》，提出包括加快业主大会组织成立的筹备工作、指导和监督业主委员会依法开展工作、健全物业管理联席会议运行、社区组织甄选业委会成员、社区居委会加强指导监督、完善业主大会运行机制、推进社区物业民主协商、组织社区开展服务评议等具体措施。该文件收录在全市社区建设工作的材料汇编中。

　　三是印发《厦门市住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》（以下简称《指导规则》）及《厦门市住宅小区管理规约》《厦门市住宅小区业主大会议事规则》《厦门市住宅小区业主委员会章程》《厦门市住宅小区业主委员会工作运行机制》等4个示范文本，从首次业主大会会议筹备组的成立、业主大会的召开，到业委会的选举，再到业委会的运行管理，全方位进行指导和规范。通过指导规则和示范文本，努力建设以组织完善为前提、以自我管理为基础、以规则指引为依托的业主自治共管机制。主要在以下三个方面着手发力：

　　在业委会成立方面，对于业主大会已成立但未选举产生业主委员会，或者业主委员会任期届满未如期换届改选的，明确几种途径推进小区自治。一是成立临时物业管理委员会。根据《福建省物业管理条例》第22条规定，可以由街镇、社区、建设单位、业主代表等组成临时物业管理委员会，代行业委会相关工作。现全市已成立7个临时物业管理委员会，集美区就此专门制定《集美区临时物业管理委员会指导意见》，思明区嘉莲街道亦为临时物业管理委员会备案。二是由社区代行业主委员会职责。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第58条规定，我局在《指导规则》第53条中明确，未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，由社区指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会，代行业主委员会职责。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后，社区应当终止行使上述职责。现全市村（居）均已下设“环境和物业管理委员会”，负责协调处理物业服务管理中的有关事项，引导业主依法有序参与社会环境和物业管理相关工作，定期向社区居民委员会报告工作开展情况。

　　在规范业委会运作方面，明确提出业主委员会要推选主任一人、副主任一人、监察委员一人、财经委员一人，其他委员若干人；倡导党员业主担任监察委员，负责档案管理、印章管理；倡导具备财务经验或业务知识的业主担任财经委员，管理小区财务；提出业主委员会应建立印章、档案、财务管理及信息公开等制度。

　　在业主普遍关心公共收益收支方面，指导规则中引导业主委员会委托专业审计机构，在物业服务企业变更、业主委员会离任等情况下进行经济责任审计，并公示审计结果，审计费用可在经营性收益中列支；提出街镇或社区可根据监督工作需要，委托专业审计机构对业主委员会管理的经营性收益情况进行审计，审计费用从行政管理经费中列支。近年来，我局亦在全市范围内开展物业公共收益“点题整治”，已聘请会计师事务所对抽查的233个物业住宅小区公共收益进行核查，并指导各区根据核查报告督促整改。今年拟委托核查物业住宅小区150个，委托程序正在有序推进中。

　　四是各区政府积极探索工作细则。如，中共湖里区委 湖里区政府出台小区治理“1+4+N”文件，其中即包含《湖里区加强小区业主委员会建设暂行办法》（厦湖委〔2018〕23号）；思明区建设局、思明区民政局联合印发《思明区业主大会和业主委员会指导细则》（厦思建〔2022〕197号）；集美区四部门联合印发《集美区网格小区党支部、业主大会和业主委员会工作指导意见（试行）》（集社治委办〔2022〕24 号）、《业委会工作指导手册》；海沧区近期正在草拟《海沧区关于加强小区业主委员会建设的指导意见》，现在征求意见阶段。

　　（2）立足市场配置，不断完善物业服务市场监管体系

　　为顺应社区治理重心下移趋势，解决当前物业服务缺乏行政刚性约束措施，以及行业集中度低和行业自我约束力弱等问题，我局不断完善物业服务相关机制。一方面，印发《厦门市住宅小区物业服务质量星级评定办法》，自2020年起，以街镇、社区为主组织对全市住宅小区每年全覆盖开展星级评定，围绕物业服务内容(70%)、配合社区管理、业主满意度、信访等（30%）评级范围，将物业企业由高到低划分为五到一星级，督促物业企业提高服务品质；将评价体系向街道赋能，推动基层组织和物业企业的联动配合，共同提升小区管理水平；将星级评定铭牌置于小区醒目处，提醒业主加强对小区物业服务质量的监督，引导业主树立“质价相符”理念。近3年评级数据显示，三至五星级物业项目呈增长态势，星级评定制度正发挥积极作用，引导物业企业不断提高服务品质。另一方面，出台《厦门市物业服务企业及项目经理信用综合评价办法》，按照属地管理原则，由各区住建局组织信用信息采集，由街镇、社区具体实施，对物业企业每年评分定级，项目经理实时评分，将星级评定结果与物业服务企业、物业项目经理信用挂钩，并根据信用情况实行差异化监管，构建“诚信激励、失信惩戒”机制，促进物业服务市场形成良性竞争，完善全链条物业监管体系。

　　3.业务培训。不定期组织各区住建局、街镇、社区和业主委员会相关工作人员以及物业服务企业、物业项目经理等，开展有关法规知识、业务技能学习培训和经验交流，提高物业服务管理工作人员的履职能力和物业服务从业人员服务水平。2023年，累计开展培训108场，培训7000余人次。

　　4.正向引领。定期开展物业服务从业人员职业技能竞赛，提升从业人员服务水平；组织“最美物业人”系列评选、“美好家园”创建等活动，选树一批党建强、信用优、群众满意度高的物业服务企业、物业项目经理和业主代表，发挥模范带动作用，营造比学赶超的良好氛围。2022年，我市共评选30个厦门市“美好家园”示范项目，其中，福建省仅厦门市思明区瑞景公园、同安区古龙御园小区入选全国“美好家园”。2023年12月18日，住房和城乡建设部在厦门市召开“加强物业管理 共建美好家园”全国经验交流会，厦门市作经验交流分享，与会人员实地参观鑫塔水尚、瑞丽花园、东荣社区三个各具特点的观摩点，大家纷纷点赞；2024年，我局公布全市“20家最美物业服务企业、20位最美项目经理、18位最美业主”评选结果。

　　5.科技赋能。依托“i厦门”建立的“家住厦门”微信公众号，围绕住家周边服务及小区治理，实现业主投票选举表决、邻里纠纷调解、物业报事报修、“小区电子通行证”等各类公共事务和民生服务线上办理功能，是业主、业委会、物业和社区共同使用的小区共治智慧平台。2018年底，“家住厦门”已在集美区的宁宝世家、文滨花园、红树康桥、金博水岸、大学康城二里、滨水小区一号地块等六个小区启动试点，取得良好成效。当前，平台正在逐步向全市推广，为业主大会、业委会、业主开展小区物业服务管理工作提供高效的基础支撑，有效解决业主大会召开难、业委会选举难等问题。现厦门市物业管理综合平台已嵌入“家住厦门”微信公众号，业主可通过该微信公众号可便捷查询物业管理政策及相关通知、日常专项维修资金及公共收益公示、物业服务企业及项目经理信用、星级评定结果、首期专项维修资金余额情况，提高物业信息公开透明度，为业主参与小区自治监督提供便捷途径。

　　（二）工作成效

　　1.严把业委会“四道关”，规范业主自治

　　一是严把人选关，夯实自治基础。坚持小区党支部与业委会“双向培养、交叉任职”，坚持从机关干部中“派”、社区和物管人员中“挑”、小区居民中“推”，选优配强小区“带头人”。推动驻区内热心公益、有组织能力的党员、干部、社会组织骨干竞选业委会成员，创新开展业委会候选人联合审查、竞职宣讲，按照“有公心、有责任心、有恒心”标准，把好人选关，切实抓好小区管理的“牛鼻子”。我市现有427个小区党组织书记与业委会主任“一肩挑”，2397名党员担任小区业委会成员，281个业委会党员的数量占比50%以上。

　　二是严把机制关，促进规范运作。出台《中共厦门市物业行业委员会关于进一步加强业主委员会监督的通知》《厦门市住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》等文件，完善管理规约、议事规则等工作制度，规范业委会工作流程。明确小区党组织对业委会选举、大额资金使用、选聘物业等小区重大事项进行审议把关。并在集美区创新试行“双章”制，业委会重大事项（大额资金使用、选聘物业等）由社区大党委、小区党支部审议把关，小区重大事项需同时加盖业委会、业主大会印章方能生效，为小区管理加道“安全锁”，促进规范、有序运作。倡导党员业主担任监察委员，负责档案管理、印章管理，具备财务经验或业务知识的业主担任财经委员，管理小区财务，发挥岗位优势最大化。

　　三是把严“资金关”，保障业主权益。深化小区公共收益“点题整治”工作，以规范促管理。在制定物业公共收益“一清单、一总表、一明细表”的公示示范文本，推广物业公共收益统一代理记账等公共收益长效管理机制的基础上，出台小区公共水电费用分摊规则，从源头上解决公摊项目不清、公摊规则不明等问题。截至目前，已累计归集到专户资金约2.3亿元，对368家物业服务企业作出责令整改要求、对1家物业服务企业作出行政处罚，督促617个小区落实整改工作，有效保障业主权益。

　　四是严把“履职关”，提高管理效能。集美区推动城市社区设立“环境和物业管理委员会”，建立业委会向社区环境和物业管理委员会定期报告工作制度，要求业委会在对物业服务企业选聘、环境改造、动用大额维修资金等重大事项做出决定前，主动向社区环境和物业管理委员会报告，形成业委会管理属地监管新模式；推广将业委会在民政部门注册登记为民办非企业单位，通过“年审+‘双随机’抽查”形式，每年开展一次年审，由第三方审计机构对小区财务收支情况进行核查。区民政局每半年开展一次“双随机”抽查，全面审查财务会计报告、业务活动、内部建设等8项内容，实现对小区公共资金的全过程监管，监督业委会合法合规用权。目前，集美区已有红树康桥、大学康城二三期注册登记为民办非企业单位。

　　2.推“三项措施”，提升物业服务效能

　　一是推机制，强化部门联动。依托物业行业党委，强化物业服务有关主管部门的工作联动，进一步健全党建引领下的社区物业党建联建和协调共建机制，组织召开与法院、公安部门以及各区物业主管部门和物业服务企业联席座谈，深入交流研讨物业管理难题的解决措施。与市政园林、执法、消防等部门的系列联席会商已在筹备中。

　　二是推试点，打造区级样板。在市委组织部的领导下，以集美区为试点，大力推进社区物业党建联建工作。现集美区已成立物业行业党委，出台《集美区社区物业党建联建试点工作方案》，围绕“小区党支部、业委会、物业服务企业”三方主体，细化具体举措26项，配套制定制度性文件14份、操作范本17套，逐步建立起系统化、标准化、精细化的制度体系。如，揭牌启用全市首个红色物业服务中心、“业委会之家”为业主、业委会提供咨询服务；创新试行业主大会和业委会“双章”制度、业主共有资金统一代理记账等机制。率先印发《关于在社区居民委员会下设环境和物业管理委员会的通知》（厦集民[2022]7号），推动环境和物业管理委员会工作试点，明确组织架构及工作职责，提出委员会中党员比例不低于60%，建立社区居委会指导下的物业管理、业主委员会工作机制，进一步完善基层治理体系建设。现全区业委会投诉量同比下降52.3%，物业投诉量同比下降76.3%，打造出社区物业党建联建先锋样本。相关经验做法被人民网、新华网、中国组织人事报等媒体报道，并在全省物业党建联建工作现场会上作为典型推广。

　　三是推模式，提升物业覆盖。出台《“大物业”管理模式工作指引》，系统性提出引入“大物业”管理的路径和机制，引入社会资本通过采用EPC+O方式实现投资、改造和管理一体化，破解老旧小区、片区无物业服务管理难题。目前，湖里区东荣社区先行先试，为片区28个无物业小区引入专业物业服务，被住建部纳入全国106个完整社区试点项目之一（全省5个）。根据综合改革部署，现我市已将思明区鼓浪屿街道、集美区杏林街道盛光社区纳入拓展试点范围，推动进一步总结经验、扩点拓面。

　　三、存在的问题及今后推动方向

　　（一）存在的问题

　　一是法治体系还不够健全。当前，立法对于业主委员会法律性质这一根本问题，包括业委会成员身份、个别或者部分业主诉权范围等衍生事项，未作出明确规定。涉及组织、自治、诉讼、监察等制度，根据立法法规定，属于只能制定法律的事项，当前仅有《福建省物业管理条例》第二十五条模糊性推断业主委员会为非营利法人。故实践中许多问题无法可依、难以处理，影响了业主自治功能的实现，成为推进小区依法治理的掣肘、瓶颈。

　　二是组织配套还不够完善。一方面，社区与小区之间缺乏沟通平台，存在“平时不联系、有事再上门”的现实情况，容易导致未能及时发现小区存在的问题，工作存在“滞后性”。另一方面，街镇、社区下设机构中未设立针对业委会的监督机构或配置了却人手不够，对于相关政策的落地执行力不从心，导致了小区业委会缺乏有效的监督和管理。

　　（二）今后推动计划

　　一是持续完善物业行业全周期管理制度体系。在现有物业管理服务制度机制的基础上，坚持问题和目标导向，结合“点题整治”，突出物业行业全生命周期服务监管等重点，加大全市物业服务管理深度分析“画像”，梳理行业发展政策制度清单，倒排计划，加快形成厦门市物业服务管理行业提升三年行动规划，持续夯实物业服务管理制度基础。

　　二是补全小区物业服务管理监管链条。在全市范围内选取试点小区，健全小区物业服务管理监督链条，强化社区居委会下设的“环境和物业管理委员会”工作介入，严把小区物业管理工作的三道关卡，切实发挥的监督实效。第一，严把日常工作公示关。要求业主委员会、物业服务企业要及时将小区公示事项、工作要求发送环境和物业管理委员会，由其通过业主监督群等途径在小区内进行转发推送，强化日常工作的公示监督；在专项维修资金使用申请中，同步要求提供公示监督佐证材料。第二，严把重大事项审议关。要求业主委员会、物业服务企业要将涉及住宅小区的重大事项决策、重要项目安排、大额资金开支、物业服务企业选聘等提前报告环境和物业管理委员会，由环境和物业管理委员会安排人员列席监督有关业主大会会议。第三，严把工作执行关。环境和物业管理委员会要加强对业主共同决定事项的执行监督，对于未成立业主委员会的，发现物业服务企业存在不作为、乱作为等情形的，要及时督促整改，向街镇反映，由街镇依法依规予以处理；发现业主违反小区管理规约等共同约定的，要代行业主委员会职责加强劝导、制止、要求整改，向有关部门反映，协助成立业主委员会，通过司法途径维护业主共同利益。

　　三是提升物业行业服务监理能力。加快编印《物业服务管理政策法规汇编》《指导监管部门单位工作手册》《业主委员会工作指导手册》《物业服务企业服务管理指导手册》，多维度指导物业服务管理实务，规范指导街镇、社区、业主、物业服务企业、业主委员会高效履责，有效监督。配合福建省住房和城乡建设厅加快住宅小区业主大会和业主委员会工作指导意见、临时物业管理委员会等文件的出台。同时，加大政策宣传力度，提高履职能力，调动小区业主参与小区公共事务自主决策、共同管理的积极性。

　　四是拓宽物业服务企业监管渠道。优化“厦门市物业管理综合平台”“厦门市物业专项维修资金管理系统”功能设置，对接“福建小微权力监督”平台以及“家住厦门”微信公众号，完善线上投票、小区议事、专项维修资金使用监督、网上评价等功能，及时发布物业服务管理信息，保障业主便捷、有效参与决策监督。

　　五是加大正向典型示范引领。通过组织开展示范小区创建等活动，年底前加快选树50个“服务优良、管理规范、环境宜居、特点鲜明、群众满意”的物业服务示范小区，通过在厦门日报等媒体的正向宣传和舆论引导，全面营造人人参与、比学赶超的良好氛围。

　　感谢您对我们工作的关心和支持，敬请继续提出宝贵意见建议。

　　领导署名：陈江生

　　联 系 人：邱聪惠

　　联系电话：2204279    

　　厦门市住房和建设局

　　2024年8月12日