王秀珠委员：

　　《关于规范业主大会、业委会建设的提案》（第20254023号）收悉，提案聚焦业主大会召开、业主委员会（以下简称“业委会”）成立运行，以及共有资金监管等关键环节存在的问题，提出了具有建设性的意见和建议。对此，我局高度重视，对照提案建议内容，结合我局及市委社会工作部、市司法局、各区政府工作开展情况，现答复如下：

　　一、措施与成效

　　多年来，我局围绕物业服务以及与之关联密切的业主自治两条主线，持续推动业主自治组织规范化建设及业主共有资金有力监管，加强小区治理能力建设。主要工作如下：

　　（一）完善制度建设

　　1.提请市政府研究出台《厦门市物业管理若干规定实施细则》，进一步规范首次业主大会筹备组的组织架构、成员条件、运作方式等，细化规定业主委员会委员、候补委员的资格条件、报酬待遇、禁止行为、资格终止、备案管理、印章刻制等内容。

　　2.联合市民政局出台《关于加强业主大会和业主委员会自治工作的通知》，提出包括加快业主大会组织成立的筹备工作、指导和监督业主委员会依法开展工作、健全物业管理联席会议运行、社区组织甄选业委会成员、社区居委会加强指导监督、完善业主大会运行机制、推进社区物业民主协商、组织社区开展服务评议等具体措施。该文件收录在全市社区建设工作的材料汇编中。

　　3.印发《厦门市住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》（以下简称《指导规则》）及《厦门市住宅小区管理规约》《厦门市住宅小区业主大会议事规则》《厦门市住宅小区业主委员会章程》《厦门市住宅小区业主委员会工作运行机制》等4个示范文本，从首次业主大会会议筹备组的成立、业主大会的召开，到业委会的选举，再到业委会的运行管理，全方位地进行指导和规范。通过指导规则和示范文本，努力建设以组织完善为前提、以自我管理为基础、以规则指引为依托的业主自治共管机制。

　　4.编制《业主委员会工作指导手册》《物业管理工作人员服务手册》《物业服务企业管理服务手册》《物业管理法律法规汇编》等4份实务手册，配套《成立业主大会申请》《首次业主大会会议筹备组代表推荐表》等36份实操性范本模板，从企业管理、业主自治、基层职责等，为物业服务各方主体提供全面细致的操作指南，帮助有关人员精准执行。出台物业服务企业安全防范标准化运行提升指南，通过建立一个责任体系、打造两先标杆、健全三张清单、推行四项能力建设，强化5S现场管理，完善六有警示标识，指导物业服务企业建立完善安全防范体系，打造业主放心的安全小区。

　　5.完善共有资金制度链条。紧盯住宅物业小区公共收益收支不透明、公示内容不明晰等居民群众投诉较为集中且易发频发的问题，创新5项监管机制，并固化经验形成《厦门市住宅物业小区公共收益管理实施细则》。具体包括，制定“一清单、一总表、一明细表”公共收益以及公摊水电费公示范本，实现1479个物业住宅小区100%公示；创新第三方代理记账，帮助小区公共收益收、支账目标准化，现金域华府等99个小区常态化运用第三方记账；推进第三方审计服务进小区，对全市1376个（次）物业小区开展公共收益审计核查，形成整改清单，强化对小区公共收益收支监督管理；强化公共空间信息管理，规范档案采集、档案管理、信息档案利用，确保业主群众对小区公共空间，找得到、对得上、用得了；推行群众恳谈制度，指导业主与业主委员会、物业服务企业做好常态化沟通互动，保障业主知情权、监督权。同时，通过广泛征询各区政府和市直相关部门意见、开展恳谈会、网上问卷调查等形式开展调查分析和论证研究，不断完善《厦门经济特区物业业主共有资金管理办法》项目，强化系统、依法、综合、源头治理。根据我市立法计划，该办法已列为2025年备选项目。

　　（二）强化工作指导

　　各区政府也结合辖区实际情况，积极探索规范指导工作。思明区住建局会同区委组织部系统梳理社区物业党建联建、业委会运行、换届等工作要点，形成《思明区业主大会和业主委员会工作实务手册》《思明区物业管理工作实务手册》，并纳入社区标准化建设“1+6”制度体系；出台《思明区建设局关于住宅小区共有资金专项审计工作的指导意见》，指导街（镇）具体开展核查工作。湖里区出台《湖里区加强小区业主委员会建设暂行办法》（厦湖委〔2018〕23号）《小区业委会规范化建设的十条措施》，瞄准小区业主关心关注的业委会热点难点问题，进一步规范小区业委会运作机制；区委组织部、区建设局、审计局、民政局（区小区办）、公安分局、检察院等六部门联合印发《湖里区关于开展住宅小区共有资金专项审计工作方案》，聘请第三方机构对辖区住宅小区共有资金收支情况开展核查工作，核查对象包括物业服务企业及业主委员会，核查范围涵盖公共收益和日常专项维修资金，实现对小区共有资金的全过程监管。集美区四部门联合印发《集美区网格小区党支部、业主大会和业主委员会工作指导意见（试行）》（集社治委办〔2022〕24 号），同时多举措探索业委会监督管理措施。如，建立资格联合审查制度，建立由镇（街）党（工）委和法院、城管、信访、公安等部门对业委会委员资格的联合审查制度。2023年，对261名业委会候选人进行了资格审核，取消53名不符合条件的候选人资格。探索明确业委会法律主体属性，探索将业委会在民政部门登记为民办非企业单位，目前集美区红树康桥、大学康城二三期项目已登记为民办非企业单位。集美民政局区通过“年审+‘双随机’抽查”形式，由第三方审计机构对登记为民办非企业单位的小区财务收支情况进行核查，全面审查财务会计报告、业务活动、内部建设等8项内容，监督业委会合法合规用权。

　　（三）规范流程机制

　　一是严把人选关。推动驻区内热心公益、有组织能力的党员、干部、社区组织骨干竞选业委会、开展业委会候选人联合审查、竞职宣讲，按照“有公心、有责任心、有恒心”标准，把好人选关。建立社区党委与业委会“双向进入”机制，推荐社区党委委员兼任业委会顾问。截至当前，小区党支部书与业委会主任“一肩挑”455人，800名党员担任业委会主任，2729名党员担任业委会成员，近两年新组建和换届的574个小区业委会全部实现组织意图。二是严把机制关。在《指导规则》基础上，依托市物业行业党委出台《中共厦门市物业行业委员会关于进一步加强业主委员会监督的通知》等文件，完善管理规约、议事规则等工作制度，规范业委会工作流程。其中，明确提出业委会要推选主任一人、副主任一人、监察委员一人、财经委员一人，其他委员若干人；倡导党员业主担任监察委员，负责档案管理、印章管理；倡导具备财务经验或业务知识的业主担任财经委员，管理小区财务；提出业主委员会应建立印章、档案、财务管理及信息公开等制度，推进业委会自治规范化、制度化。三是严把决策关。明确小区党组织对业委会选举、大额资金使用、选聘物业等小区重大事项进行审议把关。如在集美区试行的“双章”制，业委会重大事项由社区大党委、小区党支部审议把关，小区重大事项需同时加盖业委会、业主大会印章方能生效，为小区管理加一道“安全锁。截至当前，思明区、集美区共有10余个小区落实双章制度。四是严把履职关。创新审计进小区制度，一方面，引导业主委员会委托专业审计机构，在物业服务企业变更、业主委员会离任等情况下进行经济责任审计，并公示审计结果，审计费用可在小区公共收益中列支；另一方面，由市、区、街三级分别聘请第三方审计机构对物业住宅小区公共收益进行审计核查，推动全市1479个物业小区100%完成自查。1376个（次）小区完成了第三方专业核查，剩余项目计划在2027年前实现核查覆盖。有关经验做法被省部级主流媒体报道，被省住建厅转发推广。

　　（四）强化正向引导

　　一是坚持人才培育。制定物业管理法律法规解读、实操指导等业务系统培训计划。去年，已依托物业管理协会开展培训15次，累计培训人数3000余人；湖里区住建局已会同区委组织部、社会工作部制定《年度基层治理履职能力培训计划》，“区级示范培训+街道兜底覆盖”，分层分类对小区（网格）党组织书记、业委会主任、物业项目负责人开展专题培训，累计开展区级示范培训4次，街道兜底培训27次。今年，中共厦门市委组织部、中共厦门市委社会工作部已与中国人民大学国家治理工程学院共建“厦门社会治理学院”，同步设立“中国人民大学田野课堂教学基地”，在厦门打造开展课程研发、培训教学、案例建设、教材建设、课题研究的重要基地，将进一步强化我市履职培训力量。二是坚持以赛代培。定期开展物业服务职业技能竞赛，通过业务“大比拼”、技能“大练兵”，集中展示行业形象，激发物业行业人员工作热情。三是培塑正向标杆。广泛开展“最美物业人”评选，物业管理典型培塑，2024年，我局公布全市“20家最美物业服务企业、20位最美项目经理、18位最美业主”评选结果，112个“美好家园”“红色物业”“公共收益管理规范”物业典型培树。通过选树一批党建强、信用优、群众满意度高的物业企业、物业项目经理、业委会（业主）代表，在厦门日报等媒体设置专栏进行连载宣传，全面营造比学赶超的良好氛围，激励物业行业提素质、优服务。

　　二、存在的问题

　　业主大会和业主委员会的法律主体性质和定位、业委会成员身份和责任追究、个别或者部分业主诉权范围等事项，涉及组织、自治、诉讼、监察等制度，根据立法法规定，属于只能制定法律的事项；然而因未得到授权，《物业管理条例》也无法予以明确，其他法规、规章更无权涉足，导致实践中许多相关问题无法可依、难以处理，影响了业主自治功能的实现，成为推进小区依法治理的掣肘、瓶颈。

　　三、今后推动计划

　　一是做好配合上位法规、政策的宣传落实工作。据悉，国务院已计划启动《物业管理条例》修订工作，我局已收集并反馈建议18条，将持续跟进上位法规修订进展。同时，做好福建省住房城乡建设厅今年印发《管理规约（示范文本）》《业主大会议事规则（示范文本）的宣贯工作。

　　二是呼吁业主自治事项单独立法。呼吁将业主自治事项纳入国家法律立法计划。据中国人大网了解，此前就有全国人大代表提出建议“制定业主委员会组织法”的议案，我局也在市人大常委会开展的我市法规实施情况调研工作中，提出“业主自治单独立法”的建议。同时，积极配合市人大、市政府及相关部门、单位，争取特区立法权并主动突破创新，强化小区业委会建设，从经济特区法规层面解决那些力所能及的问题。

　　三是建强红色业主委员会队伍。结合我市“红管家 联万家”物业党建联建品牌创建工作，强化红色业委会正向引领，提升业主委员会或临时物业管理委员会的工作覆盖。持续发挥物业行业党委力量，加强行业统筹，打通各级、各部门的协同联动路径，发挥市、区物业行业协会的桥梁纽带作用，促进我市物业行业向好向强高质量发展。同时，通过党建引领、能力提升和多元共治“三轮驱动”，依托“厦门社会工作学院”开发“业委会工作标准化培训课程”，课程内容涵盖法规解读、财务管理、工程监督等内容，培训范围涵盖街道、社区物业工作人员、业委会、业委会专职人员等，进一步使业委会成员学法、懂法，有效延伸社区基层治理触手。

　　四是进一步推进提案建议的落实。由于办理时间较短，部分工作为长期性工作。今后，将继续针对提案所提出的建议，持续协调各职能部门、单位按照各自职责，进一步提质物业服务质量、完善小区治理，持续推进基层治理水平提升。

　　感谢对我们工作的关心和支持，敬请继续提出宝贵意见。

　　领导署名：陈江生

　　联 系 人：邱聪惠

　　联系电话：2204279

　　厦门市住房和建设局

　　2025年7月22日