各区住建（和交通）局，各相关单位：

　　为进一步规范住宅物业小区公共收益全流程管理，维护业主和其他物业参与人的正当合法权益，我局研究制定了《厦门市住宅物业小区公共收益管理实施细则（试行）》。现印发给你们，请结合实际认真贯彻执行。

　　特此通知。

　　厦门市住房和建设局

　　2025年6月20日

　　（此件主动公开）

　　厦门市住宅物业小区公共收益管理实施细则（试行）

　　第一章 总则

　　第一条 为规范和加强住宅物业小区公共收益管理，维护业主的知情权、监督权和合法权益，根据《福建省物业管理条例》《厦门市物业管理若干规定》《福建省住宅小区公共收益管理办法》等相关规定，结合本市实际，制定本细则。

　　第二条 本市行政区域内，有产生公共收益的住宅物业小区的公共收益管理活动，适用本细则。

　　第三条 本细则所称公共收益，是指依法属于业主共有，利用住宅物业小区业主专有部分以外的共有部分和共用设施设备开展生产、经营、租赁等活动所产生的收益。包括但不限于：

　　（一）利用小区围墙、出入口、大门、建筑物外立面、楼道、屋面、电梯、外墙、道闸等所得的经营收入；

　　（二）利用公共场地、公共道路停放车辆，或利用公共场地摆摊、引进快递柜等产生的收入；

　　（三）利用业主共有的会所、游泳池、健身室、架空层等公建配套用房或者场地进行租赁或者经营产生的收入；

　　（四）公共收益利息收入；

　　（五）处置经业主同意报废的共有设施设备回收残值产生的收入；

　　（六）其他依法属于业主共有的收入。

　　第四条 公共收益依法依规由有权管理单位实施管理。本细则所称管理单位是指自行管理公共收益的业主委员会、依照合同或协议负责代收代管公共收益的物业服务企业，以及代行业主委员会职责的居（村）民委员会等。

　　第五条 公共收益管理应当坚持专户存储、独立建账、公开透明、共同监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

　　第二章 收益管理

　　第六条 前期物业服务期间，物业服务企业可以根据《前期物业服务合同》约定住宅小区共有部分的经营管理事项，明确获取收益范围、管理方式、分配比例、账目公布、财务审计等内容，其中物业服务企业的经营管理费用支出应当符合《福建省物业管理条例》第六十三条规定，不得超过公共收益的百分之三十。

　　第七条 业主大会成立后，住宅小区共有部分的经营、收益的使用和分配方案，应当经过业主大会同意，并在物业服务合同或管理规约中作出约定。经业主大会授权，业主委员会可自行经营住宅小区共有部分，也可委托物业服务企业经营；委托物业服务企业经营的，应当在物业服务合同中约定公共收益的分配比例。

　　第八条 住宅小区共有部分委托物业服务企业经营的，委托经营合同期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限；业主大会授权业主委员会经营的，合同期限不得超过业主委员会任期。

　　第九条 业主大会成立后，经业主大会决定，可供业主支配的公共收益可以用于维修和更新、改造住宅小区共有部分、共用设施设备以及业主委员会工作经费等公共开支，也可以用于抵扣业主的物业服务费用、水电公摊费用以及业主大会决定的其他事项支出。

　　第三章 专户存储

　　第十条 管理单位应当单独开设公共收益银行专户，并遵循账户独立、科目明晰、方便核对的原则设立。

　　不得以个人账户管理公共收益资金。

　　第十一条 管理单位应当在实际收取、存储公共收益前开设银行专户。对于已经收取、但还未开设的，应当及时申请补建；对于已经开设、但不符合要求的，应当自本通知印发之日起30日内完成整改。

　　第十二条 住宅物业小区的公共收益必须通过公共收益银行专户进行收支，禁止与其他账户共用。

　　第十三条 鼓励公共收益与首期专项维修资金、日常专项维修资金专户在同一银行开设，方便资金调拨管理以及专户银行更好提供服务。

　　第四章 记账管理

　　第十四条 管理单位必须依法设置会计账簿。任何组织或个人不得以任何理由拒绝或规避记账责任。

　　第十五条 公共收益会计账簿应详细体现经营收支账目。包括但不限于：

　　（一）公共收益经营收入，如停车收入、广告收入、占地收入、租金收入、赔偿或残值处理收入、利息收入以及其他收入等；

　　（二）公共收益的支出和金额，如用于小区维修、更新、改造，小区活动经费，补充物业专项维修资金以及物业服务企业计提的管理费用等；

　　（三）公共收益的结余和分配情况等；

　　（四）其他应当记录的财务信息，如虽未产生经营收支、但对业主共同利益产生影响的行为。

　　第十六条 公共收益要按照《中华人民共和国会计法》《企业会计准则》等相关法律法规实施记账管理。

　　管理单位可以自行记账，也可以委托记账。对未设置会计机构或配备会计人员的，应当委托记账。

　　第十七条 鼓励实行委托记账，倡导通过业主大会议事规则、管理规约以及（前期）物业服务合同等，明确约定委托记账机构实施公共收益的记账工作。

　　第十八条 原则上，记账工作应当在公共收益收支发生后5个工作日内完成，并应确保内容准确和完整。

　　第十九条 涉及会计账簿移交的，管理单位应当完整移交资料档案并办理相关交接手续。

　　业主委员会成立之日起30日内，管理单位应当向业主委员会移交公共收益及其经营收支账目；（前期）物业服务合同终止或者上一届业主委员会任期届满时，物业服务企业或上一届业主委员会应当将公共收益及其经营收支账目等资料完整移交新的管理单位。

　　对由物业服务企业代收代管的，应设置违约条款。

　　第五章 公示公开

　　第二十条 公共收益涉及应当由业主共同决定的事项，应当主动公示公开。包括但不限于：

　　（一）业主大会议事规则、管理规约、业主委员会章程，以及（临时）管理规约、（前期）物业服务合同等；

　　（二）公共空间信息档案，经营管理合同或者协议；

　　（三）季度、年度经营收支情况，以及管理上发生较大变化的情况；

　　（四）记账或委托记账、审计核查工作情况；

　　（五）其他应当向业主公开的情况和资料。

　　第二十一条 公共收益信息应当以文字、表格和清单的形式进行公示，包括但不限于收支总表、收支明细表、经营合同清单等内容，便于群众知情和监督。

　　第二十二条 管理单位应当采取线上线下方式，通过在小区公示栏、楼幢门厅、电梯等物业服务区域内醒目位置张贴，以及发送手机短信、业主微信群等电子信息的方式公示公开。

　　线上公示与线下公示的信息内容必须保持一致。

　　第二十三条 管理单位应当在每季度第一个月的月底前，将上一季度公共收益收支情况进行公示；公示当年第四季度公共收益收支情况时，应当将该年度公共收益的全年收支情况一并公示。公示时间不少于30日。

　　业主有异议的，管理单位应当自异议受理之日起5个工作日内接受业主查询。经复核有误的，应在修正后5个工作日内补充公示。

　　第二十四条 对于不再产生公共收益的，管理单位应在合同结束后的15日内，将相关结果按要求公示。

　　第二十五条 管理单位拒不公示或者未按规定公示收支情况的，街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当责成管理单位立即整改，涉及物业服务企业的，应将有关情况报送区物业主管部门，并指导业主委员会或者业主代表对其收支情况进行审核。

　　第二十六条 鼓励业主委员会就业主关心问题通过召开恳谈会的形式，保障业主的参与权和监督权，街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会应予指导、帮助。

　　第六章 专业审计

　　第二十七条 有产生公共收益的住宅物业小区，应当委托有资质的第三方专业机构开展审计，费用从公共收益中支取。其中：

　　（一）对有业主委员会的，由业主委员会委托对其自行管理或物业服务企业代收代管的公共收益进行审计；

　　（二）对无业主委员会但有物业服务企业的，由物业服务企业委托对其代收代管的公共收益进行审计；

　　（三）对无业主委员会且无物业服务企业的，由街道办事处（镇人民政府）指导居（村）民委员会委托进行审计。

　　对未按要求开展审计的，区物业主管部门要督促开展。

　　第二十八条 公共收益审计分为定期审计与专项审计。其中：

　　（一）定期审计。每5年内开展不少于1次，由管理单位就住宅物业小区公共收益情况组织全面审计，原则上，在审计周期内开展过全面审计的可不再重复审计。

　　（二）专项审计。根据工作需要不定期组织，针对业主委员会换届、重新选聘物业服务企业、群众反映较为突出的问题等情形，可由管理单位或区物业主管部门组织专门审计。

　　第二十九条 审计报告应当向全体业主公示，公示时间不少于30日，并将审计结果在公示后3个工作日内报送街道办事处（镇人民政府）、区物业主管部门备案。

　　第三十条 对于审计发现的问题，管理单位应当立即采取措施整改。逾期不改的，依照有关法律法规的规定予以处理。

　　第七章 监督检查

　　第三十一条 市物业主管部门负责指导各区物业主管部门做好公共收益监督管理，并对全市公共收益管理政策执行情况进行监督检查。

　　区物业主管部门负责组织实施公共收益管理政策，督促物业服务企业规范公共收益管理行为。指导街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会加强对公共收益政策执行情况的日常监管。

　　街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会负责开展公共收益政策执行情况的日常监管，督促物业服务企业、业主委员会规范公共收益管理行为，调处公共收益纠纷。

　　第三十二条 物业服务企业有下列行为的，区物业主管部门应当责令限期改正；逾期不改正的，依照有关法律法规的规定予以处罚。

　　（一）未按本规定开立专户，或未及时进行账户变更或撤销的；

　　（二）拒不或未按规定公布、公示公共收益收支情况的；

　　（三）未按规定对公共收益收支情况开展清查、审计、移交的；

　　（四）侵占、损坏住宅小区共有部分的；

　　（五）其他有侵犯业主合法权益的行为。

　　对于拒不移交或者侵占公共收益等涉嫌经济犯罪的，移交公安部门处理。

　　第三十三条 业主委员会有下列行为的，街道办事处（乡镇人民政府）应当进行调查核实，查证属实的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期改正。

　　（一）未按本规定开立专户，或未及时进行账户变更或撤销的；

　　（二）拒不或未按规定公布、公示公共收益收支情况的；

　　（三）未按规定对公共收益收支情况开展清查、审计、移交的；

　　（四）其他有侵犯业主合法权益的行为。

　　第三十四条 管理单位、委托记账机构等有关单位有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，依照《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等相关法律、法规处理。

　　第三十五条 区物业主管部门、街道办事处（镇人民政府）要持续健全工作机制，畅通投诉渠道，及时受理和组织调查，确保群众的合法权益得到保障。

　　第三十六条 对于物业服务企业在公共收益管理中管理不力或存在违法违规行为的，由市区物业主管部门按照规定采取信用扣分、降低或取消已评定星级等相关措施进行查处。

　　第八章 附则

　　第三十七条 本细则由市物业主管部门负责解释。

　　第三十八条 本细则自印发之日起施行，有效期两年。