一、制定背景

　　住宅物业小区作为社会基层治理的重要单元，其管理水平高低直接影响着人民群众的获得感和幸福感。而管理中我们发现，由于公共收益收支不透明、公示内容不明晰、资金转存不规范以及配合审计不到位等问题的存在，往往使得公共收益成为一笔“糊涂账”，业主的合法权益难以得到有效保障。

　　因此，市住建局聚焦公共收益“怎么管”，起草出台了《厦门市住宅物业小区公共收益管理实施细则（试行）》（以下简称《细则》）。通过将专户存储、记账管理、公示公开、专业审计、监督检查等一系列已经实践验证行之有效的做法予以固化，将其明确为全市住宅物业小区公共收益管理的行动指南，构建一个更加规范、透明的公共收益管理体系，确保群众切身利益得到有效维护。

　　二、政策依据

　　（一）《中华人民共和国民法典》

　　（二）《中华人民共和国会计法》

　　（三）《物业管理条例》

　　（四）《福建省物业管理条例》

　　（五）《厦门市物业管理若干规定》

　　（六）《代理记账管理办法》

　　（七）《福建省住房和城乡建设厅等4部门关于印发<福建省住宅小区公共收益管理办法>的通知》（闽建〔2025〕7号）

　　（八）《厦门市人民政府办公厅关于进一步明确物业管理市区两级有关单位职责分工的通知》（厦府办〔2018〕3号）

　　三、范围及期限

　　《细则》适用于本市行政区域内，有产生公共收益的住宅物业小区的公共收益管理活动。自2025年6月20日起施行，有效期两年。

　　四、主要内容

　　《细则》分为八章三十八条，包括总则、收益管理、专户存储、记账管理、公示公开、专业审计、监督检查和附则。主要内容如下：

　　（一）关于总则。主要明确了文件制定的目的、适用范围以及基本原则等关键要素。其中，对《细则》中所称管理单位进行了具体说明，即指自行管理公共收益的业主委员会、依照合同或协议负责代收代管公共收益的物业服务企业，以及代行业主委员会职责的居（村）民委员会等。

　　（二）关于收益管理。从前期物业服务期间和业主大会成立后两个阶段特别强调了共有部分经营管理的原则。此外，还特别指出了共有部分委托经营合同的期限不得超过物业服务合同中约定的合同期限或业主委员会的任期。

　　（三）关于专户存储。要求管理单位应当遵循账户独立、科目明晰、方便核对的原则单独开设银行专户，不得以个人账户管理公共收益资金，同时强调公共收益收支必须通过专户银行进行，以确保资金的独立和安全。为了方便资金调拨管理以及银行更好提供服务，鼓励管理单位将公共收益与首期专项维修资金、日常专项维修资金专户在同一银行开设。

　　（四）关于记账管理。强调管理单位必须依法设置会计账簿，不得以任何理由拒绝或规避记账责任，还详细列出了公共收益经营收支账目的具体内容。对于记账的方式，指出管理单位可以选择自行记账或委托记账，但鼓励管理单位委托记账机构进行记账。《细则》还对记账和会计账簿移交的具体时限作了详细规定。

　　（五）关于公示公开。要求管理单位要依法主动、全面及时、充分准确地公示公开公共收益信息，包括但不限于合同协议、经营收支、记账情况等。 要求公共收益信息要以文字、表格和清单等形式进行公示，并明确了线上线下公示的具体方式和要求。对于拒不公示或未按规定公示收支情况的，《细则》还提出了处置措施。此外，还鼓励通过召开恳谈会的形式来保障业主的参与权和监督权。

　　（六）关于专业审计。要求有产生公共收益的住宅物业小区应当委托有资质的第三方专业机构进行审计，费用从公共收益中支取。将审计工作分为定期审计与专项审计两类，并分别明确了各自的实施条件和周期。《细则》还提出了审计报告需向全体业主进行公示以及报送相关部门备案的具体规定。

　　（七）关于监督检查。要求市、区物业主管部门及街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会各司其职，加强对公共收益管理的监管。针对物业服务企业、业主委员会、委托记账机构等有关单位可能涉及的侵犯业主合法权益的情形，提出了处置措施。《细则》还强调了保障群众合法权益的重要性，要求畅通投诉渠道，及时进行受理和调查。

　　（八）关于附则。明确了《细则》的解释权和施行期限。

　　五、注意事项

　　本《细则》由市住建局负责解释。

　　六、关键词诠释

　　《细则》所称管理单位，是指自行管理公共收益的业主委员会、依照合同或协议负责代收代管公共收益的物业服务企业，以及代行业主委员会职责的居（村）民委员会等。

　　七、解读机构及联系电话

　　解读机构：厦门市住房和建设局

　　联系电话：物业管理处0592-2204279

　　政策文件链接：https://szjj.xm.gov.cn/zwgk/zfxxgk/zc/xzgfxwj/202506/t20250626_2941475.htm