姚天妹代表：

　　《关于规范业主大会、业委会的建议》（第0198号）收悉，我局高度重视，认真研读您的宝贵建议内容，汇总梳理我局及各协办单位工作情况及不足之处，与您进行初步沟通，现答复如下：

　　一、措施与成效

　　（一）规范制度建设

　　1.提请市政府研究出台《厦门市物业管理若干规定实施细则》，进一步规范首次业主大会筹备组的组织架构、成员条件、运作方式等，细化规定了业主委员会委员、候补委员的资格条件、报酬待遇、禁止行为、资格终止、备案管理、印章刻制、换届审计等内容。

　　2.联合市民政局出台《关于加强业主大会和业主委员会自治工作的通知》，提出包括加快业主大会组织成立的筹备工作、指导和监督业主委员会依法开展工作、健全物业管理联席会议运行、社区组织甄选业委会成员、社区居委会加强指导监督、完善业主大会运行机制、推进社区物业民主协商、组织社区开展服务

　　评议等具体措施。该文件收录全市社区建设工作材料汇编。

　　3.印发《厦门市住宅小区业主大会和业主委员会工作指导规则》（以下简称《指导规则》）及《厦门市住宅小区管理规约》《厦门市住宅小区业主大会议事规则》《厦门市住宅小区业主委员会章程》《厦门市住宅小区业主委员会工作运行机制》等4个示范文本，从首次业主大会会议筹备组的成立、业主大会的召开，到业委会的选举，再到业委会的运行管理，全方位进行指导和规范。通过指导规则和示范文本，努力建设以组织完善为前提、以自我管理为基础、以规则指引为依托的业主自治共管机制。主要在以下三个方面着手发力：

　　一是严把人选关。推动热心公益、有组织能力的党员、干部、社会组织骨干竞选业委会，开展业委会候选人联合审查、竞职宣讲，按照“有公心、有责任心、有恒心”标准，把好人选关。建立社区党委与业委会“双向进入”机制，鼓励社区党委委员兼任业委会顾问，业委会主任列席社区党委会议。推动社区工作者担任“业委会指导员”，协助社区成立业务会，全程列席业主大会筹备会议，规范业委会工作开展，发挥业委会作用。截至当前，小区党支部书记与业委会主任“一肩挑”455人，800名党员担任业委会主任，2729名党员担任业委会成员，近两年，新组建和换届的574个小区业委会全部实现组织意图。

　　二是严把机制关。在指导规则基础上，依托市物业行业党委出台《中共厦门市物业行业委员会关于进一步加强业主委员会监督的通知》等文件，完善管理规约、议事规则等工作制度，规范业委会工作流程。其中，明确提出业主委员会要推选主任、副主任、监察委员、财经委员各一人，其他委员若干人；倡导党员业主担任监察委员，负责档案管理、印章管理；倡导具备财务经验或业务知识的业主担任财经委员，管理小区财务；提出业主委员会应建立印章、档案、财务管理及信息公开等制度，推进业委会自治规范化、制度化。

　　三是严把决策关。明确小区党组织对业委会选举、大额资金使用、选聘物业等小区重大事项进行审议把关，为小区管理加道“安全锁”。如，在集美区试行“双章”制，业委会重大事项（大额资金使用、选聘物业等）由社区大党委、小区党支部审议把关，小区重大事项需同时加盖业委会、业主大会印章方能生效。集美区推动城市社区设立“环境和物业管理委员会”，建立业委会向社区环境和物业管理委员会定期报告工作制度，要求业委会在对物业服务企业选聘、环境改造、动用大额维修资金等重大事项作出决定前，主动向社区环境和物业管理委员会报告，形成业委会管理属地监管新模式。

　　四是严把履职关。在业主普遍关心公共收益收支方面，指导规则中引导业主委员会委托专业审计机构，在物业服务企业变更、业主委员会离任等情况下进行经济责任审计，并公示审计结果，审计费用可在经营性收益中列支；提出街镇或社区可根据监督工作需要，委托专业审计机构对业主委员会管理的经营性收益情况进行审计，审计费用从行政管理经费中列支。结合物业公共收益点题整治工作，全市1479个物业小区已100%完成公共收益自查，98%小区完成了第三方专业核查，剩余项目正在有序推进中。物业服务企业侵占业主公共收益“点题整治”专项行动经验做法，被中央和省主流媒体报道、省住建厅转发全省推广。推广将业委会在民政部门注册登记为民办非企业单位，通过“年审+‘双随机’抽查”形式，每年开展一次年审，由第三方审计机构对小区财务收支情况进行核查，区民政局每半年开展一次“双随机”抽查，全面审查财务会计报告、业务活动、内部建设等8项内容，实现对小区公共资金的全过程监管，监督业委会合法合规用权。目前，集美区已有红树康桥、大学康城二三期已注册登记为民办非企业单位。

　　4.积极探索工作细则。在工作推进中，各区也结合辖区实际，积极探索工作细则。如，中共湖里区委 湖里区政府出台小区治理“1+4+N”文件，其中，即包含《湖里区加强小区业主委员会建设暂行办法》（厦湖委〔2018〕23号）；思明区住建局、思明区民政局联合印发《思明区业主大会和业主委员会指导细则》（厦思建〔2022〕197号）；集美区四部门联合印发《集美区关于进一步提升物业管理水平的指导意见（试行）》及《集美区网格小区党支部、业主大会和业主委员会工作指导意见（试行）》，进一步细化上位法，明确各有关单位职责，规范业主大会与业主委员会的活动，发挥小区党组织核心领导作用，维护业主合法权益。

　　（二）完善人才培育机制

　　一是坚持“上岗必训，升职必学，在岗必讲”。制定物业管理法律法规解读、实操指导等业务系统培训计划。去年，已依托物业管理协会开展培训15次，累计培训人数3000余人；湖里区住建局会同区委组织部、社会工作部制定《年度基层治理履职能力培训计划》，“区级示范培训+街道兜底覆盖”，分层分类对小区（网格）党组织书记、业委会主任、物业项目负责人开展专题培训，累计开展区级示范培训4次，街道兜底培训27次。今年，中共厦门市委组织部、中共厦门市委社会工作部已与中国人民大学国家治理工程学院共建“厦门社会治理学院”，同步设立“中国人民大学田野课堂教学基地”，在厦门打造开展课程研发、培训教学、案例建设、教材建设、课题研究的重要基地，将进一步强化我市履职培训力量。二是坚持以赛代训。定期开展物业服务职业技能竞赛，通过业务“大比拼”、技能“大练兵”，集中展示行业形象，激发物业行业人员工作热情。三是坚持专家培育。建立文书资料、秩序管理、设施设备等5类专家库，培育物业行业专家300余人，发挥好专家传、帮、带作用。完善以提高物业服务水平为目标，以技能培训、带教为基础，以技能竞赛为载体的人才培育机制，为物业服务行业高质量发展提供强有力保障。

　　（三）培塑正向标杆

　　广泛开展“最美物业人”评选，加强物业管理典型培塑。2024年，我局公布全市“20家最美物业服务企业、20位最美项目经理、18位最美业主”评选结果，112个“美好家园”“红色物业”“公共收益管理规范”物业典型培树，其中，金海华景小区拟作为住建部“美好家园”典型推介表彰。通过选树一批党建强、信用优、群众满意度高的物业企业、物业项目经理、业委会（业主）代表，在厦门日报等媒体开辟专栏进行连续报道，全面营造比学赶超的良好氛围，激励物业行业提素质、优服务。

　　（四）强化科技赋能

　　依托“i厦门”建立的“家住厦门”微信公众号，围绕住家周边服务及小区治理，实现业主投票选举表决、邻里纠纷调解、物业报事报修、“小区电子通行证”等各类公共事务和民生服务线上办理功能，成为业主、业委会、物业和社区共同使用的小区共治智慧平台。2018年底，“家住厦门”已在集美区的宁宝世家、文滨花园、红树康桥、金博水岸、大学康城二里、滨水小区一号地块等六个小区启动试点，取得良好成效。当前，平台正在逐步向全市推广，为业主大会、业委会、业主开展小区物业服务管理工作提供高效的基础支撑，有效解决业主大会召开难、业委会选举难等问题。现厦门市物业管理综合平台已嵌入“家住厦门”微信公众号，业主通过该微信公众号可便捷查询物业管理政策及相关通知、日常专项维修资金及公共收益公示、物业服务企业及项目经理信用、星级评定结果、首期专项维修资金余额情况，提高物业信息公开透明度，为业主参与小区自治监督提供便捷途径。

　　二、存在的问题

　　业主大会和业主委员会的法律主体性质和定位、业委会成员身份和责任追究、个别或者部分业主诉权范围等事项，涉及组织、自治、诉讼、监察等制度，根据立法法规定，属于只能制定法律的事项；然而，因未得到授权，《物业管理条例》也无法予以明确，其他法规、规章更是无权涉足，导致实践中许多相关问题无法可依、难以处理，影响了业主自治功能的实现，成为推进小区依法治理的掣肘、瓶颈。

　　三、今后推动计划

　　一是做好配合上位法规、政策的宣传落实工作。目前，国务院已启动《物业管理条例》修订工作，我局已协助收集建议18条。我局还将积极配合省住建厅加快住宅小区业主大会和业主委员会工作指导意见、临时物业管理委员会等文件的出台，做好法规政策宣贯工作。

　　二是呼吁业主自治事项单独立法。呼吁将业主自治事项纳入国家法律立法计划。据中国人大网消息，此前就有全国人大代表提出建议“制定业主委员会组织法”的议案。我局在市人大常委会开展的我市法规实施情况调研工作中，提出“业主自治单独立法”的建议。同时，积极配合市人大、市政府及相关部门、单位，争取特区立法权并主动创新突破，强化小区业委会建设，从经济特区法规层面力所能及解决问题。

　　三是建强红色业主委员会队伍。结合我市“红管家 联万家”物业党建联建品牌创建工作，打造“红色业委会”“红色物业”两支队伍，探索建立物业服务专家、业主委员会成员等骨干储备库，有效提升业主委员会或临时物业管理委员会的工作覆盖。持续发挥物业行业党委力量，加强行业统筹，打通各级、各部门的协同联动路径，发挥市、区物业行业协会的桥梁纽带作用，促进我市物业行业向好向强高质量发展。同时，通过党建引领、能力提升和多元共治“三轮驱动”，依托“厦门社会工作学院”开发“业委会工作标准化培训课程”，内容涵盖法规解读、财务管理、工程监督等内容，培训范围涵盖街道、社区物业工作人员、业委会、业委会专职人员等，进一步使业委会成员学法、懂法，有效延伸社区基层治理触手。

　　感谢您对我们工作的关心和支持，敬请继续提出宝贵的意见建议。

　　领导署名：陈江生

　　联 系 人：邱聪惠

　　联系电话：2204279

　　厦门市住房和建设局

　　2025年5月6日