厦门市社科联：

　　《厦门城中村房屋出租管理的对策建议》（第20254112号）收悉，由我局会同市公安局、市资源规划局、市执法局和各区政府等有关单位办理。现将有关情况汇总答复如下：

　　一、办理工作背景

　　城中村作为城市发展进程中极为特殊且关键的存在，在城市更新行动里占据举足轻重的地位。城中村现代化治理关系城市面貌革新，关系群众居住品质提升，关系内需扩大。《中共中央办公厅、国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》明确指出：要积极推进城中村改造工作，做好历史风貌保护前期工作，不搞大拆大建，“一村一策”采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式实施改造，切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生活环境。我市城中村中存在大量出租屋，是不可替代的城市引人留人基础保障，是外来人口获取低价居所的重要来源。

　　提案提出，要加强城中村整治规划，消除出租屋安全隐患，完善城中村出租屋租赁市场管理和配套服务，针对性强，措施明确，与国家实施城市更新行动目标及政策逻辑同频共振，也与我市加强城中村出租屋管理措施不谋而合，为我市加快完善城中村出租屋管理制度、规范租赁行为、提升居住品质和安全等工作提供了有益借鉴。我局接到提案后高度重视，围绕提案提出的相关问题和建议，会同相关单位认真梳理主要措施与成效，并提出今后推进计划。

　　二、主要措施与成效

　　我市高度重视城中村治理这一系统性、复杂性难题，综合考虑社会、经济、文化等多方面因素，坚持“留改拆”并重，应留尽留，量力而行，以现代化治理开启城中村改造新路径。针对出租屋管理不到位、租赁市场环境混乱等难点问题，通过分类施策，因地制宜提升改造；出台配套政策，统筹部门协同规范租赁行为；积极引入社会资本，利用市场机制运营管理城中村出租屋，取得一定成效。具体情况如下：

　　（一）坚持规划引领，分类施策改造

　　在对全市城中村情况全面摸底的基础上，制定出台《厦门市城中村现代化治理三年行动方案(2023-2025)年》，科学规划城中村改造范围，按照“一年试点、两年攻坚、三年全覆盖”的时序安排,统筹推进108个行政村开展现代化治理。根据《厦门市城中村改造规划工作导则》《城中村更新改造规划编制导则》，结合城中村的“拆”“留”实际，细分为“拆除新建”“整治提升”“拆整结合”三大类推进改造。

　　一是按需建设安置房。对于拆除新建的城中村，充分研判各区改造需求和承受能力，量力而行，合理制定改造计划，按比例建设安置房、保障性住房，保障城中村居民租房需求。目前，已推动22个改造项目。针对拆迁安置周期长等问题，建立房票优先使用机制，通过定向释放购房需求，加快消化库存。目前，累计完成投资142.69亿元，完成改造户数1927户，累计完成房票签约7611套。

　　二是实施“四大行动”。对于保留整治提升的城中村，聚焦群众急难愁盼问题，实施环境再造、安全提升、设施改造、产业提升等“四大行动”，通过拆违腾挪空间，不断完善公共服务设施，提升居住环境，充分保障城中村租户住房需求，为低收入群体提供经济、安全、便利、舒适的出租屋和居住环境。

　　三是推广“散租统管”模式。对于拆整结合项目，通过“两改造”“三提升”等举措腾出空间，提升城中村人居环境和基础设施，同时，积极探索城中村现代化治理新模式——“散租统管”会员制，更好服务城中村住户和租户。

　　（二）推进综合治理，整治安全隐患

　　一是健全定期巡检制度。印发《厦门市经营性自建房挂牌巡检实施细则》《厦门市房屋结构安全定期网格化巡检实施细则》，对全市所有房屋实行分类定期巡检，建立全市房屋城乡全覆盖、全生命周期的定期巡检制度。加强规范经营性房屋巡检，确保房屋安全隐患早发现、早预警、早整治。加强房屋全生命周期安全管理，对经营性自建房实行挂牌巡检，每月一次常规巡检、分类分频次开展年度专业巡检；对50年以上的老旧房屋每年开展一次日常巡检，保障居住安全。线下挂设公示牌、线上同步上传巡检信息并生成房屋安全健康码。

　　二是开展专项整治巩固成效。自2022年开展自建房及房屋安全专项整治行动以来，先后完成经营性自建房安全专项整治“百日行动”、自建房安全专项整治“回头看”等阶段性任务，对城中村出租屋采取维修加固、消防技改等措施，推动隐患治理。开展城中村经营性租住自建房打通“生命通道”专项行动，完成出租屋等消防技改23140处。思明区经营性自建房消防技改工作全覆盖，黄厝社区范围内1050栋经营性自建房消防入户技改实现全面完工和验收，成为全市范围内首个实现经营性自建房“入户全覆盖+智慧”消防技改的城中村。创新解危方式。例如，海沧区创新性提出危房“空间置换”，即对梳理出公共配套需求较大且有产权的D级危房实施拆除，等面积置换安置房源。

　　（三）推动大党委，强化社会治理

　　通过进一步优化配强基层党建组织，强化党建引领，推动城中村现代化治理。一是强化党建组织建设。各级书记挂帅、干部下沉、组建专班，深入一线，将城中村作为近邻党建培育点，健全“区-镇街-社区（村）”三级联动机制，坚持党建带团建群建。引导工、青、妇、关工委等部门，梳理资源、服务清单，主动对接城中村社区，认领服务项目，以爱心驿站、妇女微家等阵地为载体，常态化举办特色活动，助力城中村治理。二是强化协调议事平台。建立城中村“大党委”协调议事平台，统筹人、财、物资源，建立民宿协会、房东协会、商家联盟等行业协会，建立公安、交警、城管、街道等多部门协同机制，有效破解多头管理、职能分散等治理难题，实现党群共议、资源共享、同题共答。三是强化党员先锋模范作用。坚持党员带头先拆、先让，引导城中村居民自拆、助拆。城中村成立流动党员支部，建立流动党员驿站，发动流动党员参与城中村治理。建强城中村治理骨干队伍，由镇（街道）党（工）委牵头，对城中村各类自治组织负责人以及小组长、居民代表等进行实操培训，提高工作能力。

　　（四）推动大物业，强化城中村管理物业化

　　通过整合管养内容，逐步推广“大物业”服务模式, 40个城中村签约“大物业”企业，23个“大物业”企业实质性进场运营。一是探索物业长效管理模式。将城中村范围内的市容卫生、道路养护、绿化保洁、路灯管养、公共停车管理等市政物业委托专业经营单位实施物业管理，逐步形成公共管理事项以及经营性生活服务内容为一体的长效管理模式，提高大物业管养服务水平，保障基础服务。二是创新物业合作模式。发挥市场制度优势，形成规模化、市场化、产业化的物业管理模式，例如，湖里区采用“EPC+O”模式，海沧新垵村通过采用企业控股、村集体参与的统管运营模式，平衡村集体与国企运营团队关系，对市政公共配套设施、出租房统租统管及后期运营项目进行统筹规划。三是赋能智慧科技平台。通过提升软硬件，运用城中村智慧管理平台和前端智能感知设备，提高采集、反馈居民需求和处置问题的效率，赋能城中村物业管理。四是激活长效运行生态。拓展资产增值渠道，积极参与城中村公共服务运营，持续开展多元招商，提供多种经营与增值服务，形成可持续的自我造血能力与长效运行生态。

　　（五）整顿违规行为，规范租赁市场

　　通过多部门协同，整治城中村租赁市场违规行为，保障租赁双方权益。一是开展专项整治行动。由市委政法委牵头，联合住建、市场监管、执法、税务、公安等多部门成立工作专班，开展租赁住房市场专项整治行动，综合运用司法、行政、税收等手段，依法严厉打击扰乱市场秩序等违法违规行为。二是查处违法违规行为。从保障住房租赁双方合法权益出发，约谈城中村从事住房租赁业务的40家企业、“二房东”，加大对违法违规行为查处打击力度，维护住房租赁市场和谐稳定。三是建立租赁纠纷调解机制。依托房地产中介协会成立住房租赁调解中心，构建政府、行业协会、法律顾问等多方参与的矛盾纠纷调解机制。例如，海沧区各街道成立房东矛盾纠纷调解工作小组，同安区村集体出面组织成立房东联盟，通过事前主动介入、过程积极协调，打造友好租住环境。

　　（六）健全政策配套，提供规范指引

　　通过建章立制，严格规范租赁行为和备案登记，保障租赁双方安全，促进城中村出租屋市场健康有序发展。一是持续完善政策法律体系。先后出台《出租房屋治安管理工作指引（试行）》《厦门市经营性自建房挂牌巡检实施细则》《厦门市住房和建设局等18部门关于加强经营性自建房安全管理的通知》等多项专项指引、规范文件，起草《厦门经济特区住房租赁条例》（其中包含城中村出租屋管理专章），明确出租屋的建设标准、租赁规范、安全责任，为城中村出租屋管理提供了全面、细致的操作指南。二是采集数据信息共建共享。开发全市住房租赁信息管理系统，受理租赁合同备案，实现应备尽备；公安部门通过人口信息采集和居住证业务办理平台，进行租赁人口信息采集；市场监督部门通过商事注册登记系统，对住房租赁企业以及转租住房10套（间）以上的自然人，依法办理市场主体登记；属地政府则通过联合执法力量和网格巡查，实行台账式管理，督促房东、二房东等责任主体进行备案、登记，基本实现应采尽采。三是开展联合专项整治检查。加强部门间数据共享，建立多部门协调机制，开展联合专项整治和检查，以“合同应备尽备、信息联动采集、部门协同监管”的方式，共同加强城中村租赁人口和住房租赁管理，保护租赁双方合法权益。

　　三、下步推进计划

　　我局将充分采纳和吸收贵单位的建议，结合我市实际，进一步加强城中村房房屋出租管理，为广大城中村租客、房东打造健康的租赁市场，建设舒适的居住环境。

　　一是持续加强部门联合执法。市住建局、市公安局、市市场监督管理局及各区加强联动协调，深化智慧平台建设，运用信息化手段实现动态监管，规范城中村出租屋市场，严查违规行为。二是深化提升治理工作。按照“四个社区”指引，聚焦补齐民生短板，打造“宜居、宜业、智慧、和谐”的现代化社区。三是动态完善负面清单细则。明确各类租赁违规行为的认定标准，加大宣传力度，提升租赁当事人知晓度，同时，加强日常巡查，严格依规处理违规行为，定期评估清单效果并优化调整。四是持续完善“大物业”服务管理模式。科学合理制定物业服务收费标准，进一步明确“大物业”服务范围、职责，通过弹性梳理与动态优化，切实推动“大物业”模式朝着精细化、长效化方向发展。

　　领导署名：黄  山

　　联 系 人：黄诗斌

　　联系电话：13906010917

　　厦门市住房和建设局

　　2025年7月17日