一、起草背景

　　为改善住户居住条件，推动城市更新改造工作，我局牵头组织研究起草《厦门市直管公房住宅使用权调换工作指导意见》（以下简称《指导意见》）。

　　二、目标任务

　　通过住宅调换，改善老旧公房住户居住条件；通过房屋改造，提升直管公房房产资产效益；通过公房出售，让公房住户产权权益得到保障。

　　三、工作进展

　　2025年6月以来，市住建局组织对我市直管公房承租情况进行梳理，与中山路指挥部、住户代表进行多次座谈和反复讨论，形成了《指导意见》。9月、11月，市住建局向各区人民政府、鼓浪屿管委会、市财政局、市资源规划局、市数据管理局、市残联等单位征求意见，根据各方意见修改完善。并按照政策性文件统一审查要求，完成宏观政策取向一致性评估、社会稳定风险评估、公平竞争审查、合法性审查等工作，经市政府研究通过。

　　四、范围期限

　　《指导意见》自发布之日起30日后施行，有效期2年。

　　五、主要内容

　　《指导意见》主要包括调换原则、适用范围、调换方式、组织实施、其他事项等五个方面。主要内容说明如下：

　　（一）调换原则

　　调换原则为“政府引导，住户申请，协商一致”。

　　（二）适用范围

　　具体为：（1）直管公房住宅已纳入市、区政府确定的城市更新改造项目范围，且需要进行使用权调换的；（2）其他确有必要调换的。

　　（三）调换方式

　　直管公房住宅使用权调换按一份直管公房租赁合同为一户认定。调换房源为市直管公房空置房。参照我市危房调换办法制定调换面积标准，区分非成套和成套住房，结合调换房源的区位等因素，按照非成套多补、成套少补的原则给予调换，并执行公房标准租金。具体标准为：1.非成套直管公房。承租人选择区位相对较好的调换房源，可按原承租建筑面积每户增加15平方米后，再就近上靠房源户型面积调换，上靠面积不得大于15平方米。承租人选择其他的调换房源，可按原承租建筑面积每户增加30平方米后，再就近上靠房源户型面积调换，上靠面积不得大于15平方米。2.成套直管公房。承租人选择区位相对较好的调换房源，可按原承租建筑面积就近上靠房源户型面积调换，上靠面积不得大于15平方米。承租人选择其他的调换房源，可按原承租建筑面积每户增加15平方米后，再就近上靠房源户型面积调换，上靠面积不得大于15平方米。

　　承租人选择的调换房源面积超过上述规定最大面积标准的，超出的部分按照市场评估租金计租。如承租人调换时选择直接购买调换房源，不超出上述最大面积标准的，按现行公房出售政策购买；超出面积不高于15平方米的部分，按照超标指导价购买；超出面积高于15平方米的部分，按照市场评估价购买。

　　（四）组织实施

　　城市更新改造项目直管公房住宅使用权调换由属地区政府负责，可指定组织实施单位具体承担相关事务性工作。调换程序分为调换方案编制、调换方案报批、调换协议签订、公房住宅租赁合同签订、公房出售办理（若承租人直接选择购买）等内容。

　　城市更新改造项目直管公房住宅使用权调换区政府可结合实际制定调换综合补助标准，费用纳入更新改造项目成本。其中，调换房源未进行简易装修的，按照选定的调换房源面积给予300元／平方米的装修补助。

　　（五）其他事项

　　其他情形的直管公房住宅使用权调换工作，由市住建局和鼓浪屿管委会分别组织实施。

　　六、注意事项

　　（一）《指导意见》由市住建局负责解释。

　　（二）直管公房作为周转房、廉租住房、市场化租赁住房使用的，不属于本《指导意见》调换范围。

　　七、关键词诠释

　　超标指导价：根据《厦门市人民政府关于公有住房出售有关事项的通知》（厦府〔2024〕319号）执行。

　　八、联系人及联系电话

　　联系部门：厦门市住房和建设局

　　联系人：黄丹虹

　　联系电话：2226076

政策文件链接：http://szjj.xm.gov.cn/zwgk/bjwj/202601/t20260113_2976981.htm